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Compra de vivienda usada

En este apartado te proporcionamos un resumen de lo mínimo que tienes que saber si quieres comprar una vivienda. Pinchando en el menú lateral tienes una información más completa en la que te explicamos otras cuestiones que se te plantearán (la hipoteca; ¿Cuantos metros tiene la vivienda? Metros útiles y metros contruidos; ¿Qué son los anexos? Garaje y trastero; La escritura pública; El Registro de la Propiedad; El catastro inmobiliario; ¿Qué es el IBI?; el Libro del Edificio….).

  • Precauciones previas
  • El Contrato de opción de compra y las arras o señal
  • El contrato privado de compra
  • La escritura pública
  • Gastos
  • Trámites posteriores

Precauciones previas

  • Examen personal
Debes visitar varias veces la vivienda para comprobar el estado real del inmueble.
  • Situación jurídica

Consulta siempre al Registro de la Propiedad. Solicita una nota simple informativa que te indicará cuestiones tan importantes como quién es titular de la vivienda; si ésta se encuentra o no libre de cargas y gravámenes, como puede ser un embargo o una hipoteca; superficie de la vivienda...

  • Situación económica

Es imprescindible solicitar al vendedor el último recibo del IBI y el último recibo de pago de la cuota de la comunidad de propietarios, o certificado del presidente de la comunidad de vecinos para comprobar que la vivienda está al corriente de las obligaciones económicas que recaen sobre ella.

El contrato privado de compraventa y las arras o señal

Una vez que has encontrado una vivienda y ya has comprobado que todo está bien, es el momento de empezar a "firmar". Como lo normal es que necesites un tiempo para gestionar la hipoteca, lo más seguro es que firmes un contrato que te garantice que la vivienda no va a ser vendida a otro antes de firmar la escritura pública de compraventa. Aunque existen varias opciones, lo habitual es firmar un contrato privado de compra con entrega de una señal a cuenta del precio. Pero, una vez más, ¡cuidado con lo que firmas! porque hay dos tipos de arras o señal:

  • Las arras de desestimiento: tienen la ventaja de que te permiten arrepentirte", pero eso sí, perdiendo el importe de la señal.
  • Las arras confirmatorias: por las que la compra queda definitivamente pactada y tanto comprador como vendedor pueden obligarse a cumplir lo firmado.

La firma de un contrato privado obligará a los que lo han firmado y a sus herederos, de manera que ambas partes deberán cumplir lo que han firmado. Sin embargo, el contrato privado no es válido frente a terceros ajenos al mismo. Conviene saber que no serás propietario de la casa, hasta que te la "entreguen", y se considera entregada la casa cuando te den las llaves o bien se otorgue la escritura pública, salvo pacto en contrario. El contrato de compraventa debe contener las siguientes cláusulas: Identificación del vendedor y del comprador; identificación del inmueble, los datos registrales, su descripción y emplazamiento, referencia catastral y las cargas que lo gravan; obligaciones económicas de la vivienda; objeto del contrato (opción de compra, compraventa); precio, forma de pago, y garantías por la parte del precio aplazado; de existir préstamo hipotecario, sus condiciones en el caso de subrogación en el mismo por parte del comprador; reparto de los gastos; momento de la entrega de las llaves; plazo para otorgar escritura pública; efectos de la resolución del contrato, o del incumplimiento de las obligaciones de las partes (es en este apartado en donde se suele incluir la cláusula de arras o señal); fecha y firma de los contratantes.

De todas formas, si quieres estar seguro de que mientras tramitas la hipoteca la casa no es vendida o hipotecada, puedes pedir en el Registro de la Propiedad un certificado de información continuada, por el que durante un plazo de 10 días te comunicarán todas las modificaciones registrales de la vivienda que va a comprar.

La firma de la escritura pública

Una vez que la entidad financiera ha autorizado la operación de tu préstamo hipotecario, es el momento de ir al notario para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y la firma de la hipoteca.

El notario, que también habrá solicitado la información registral por fax, primero te leerá el contrato de compraventa y luego se procederá a su firma. Una vez otorgada la escritura de compraventa, se leerá la escritura del préstamo hipotecario que firmará el comprador y el representante de la entidad financiera. Insistimos en que, si no se entiende algo, siempre hay que preguntar. Además es conveniente haber leído los contratos antes de ir al notario.

Gastos compra vivienda usada

Los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que normalmente se solicita para comprar una vivienda. Será válido cualquier acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien, en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la ley.

¿Qué gastos corren a cargo del comprador?

  • Gastos de notaría: según el Código Civil, el vendedor debe hacerse cargo de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago de las copias. En la práctica, normalmente es el comprador quien asume todos los gastos de notaría. Los gastos de notaría se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.
  • Gastos de registro: también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: es un impuesto estatal que grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de vivienda. La gestión corresponde a las Comunidades Autónomas, por ello el tipo de gravamen varía según la Comunidad Autónoma.
  • Gastos de gestión: como ya te comentamos en el apartado correspondiente, si has contratado una hipoteca, el banco se encargará de todos los trámites posteriores a la venta, por los que e cobrará los correspondientes gastos de gestoría.
  • Y, si has contratado una hipoteca, tendrás que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados.

¿Qué gastos corren a cargo del vendedor?

  • Gastos de notaría correspondientes a la matriz (original) de la escritura de compraventa, aunque lo habitual es que lo haga el comprador
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: (lo que normalmente se conoce como "plusvalía"), gravamen, que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos fijados por ley. Es un impuesto autoliquidable, y hay que presentar en el Ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura.
  • Gastos de cancelación de cargas anteriores: el vendedor está obligado a pagar todas las cargas que tuviera la vivienda con anterioridad a la compraventa, tanto económicas como registrales, salvo si se pacta que el comprador se subroge en un préstamo hipotecario que grava la finca.

Trámites posteriores a la venta

Si has solicitado una hipoteca, será la gestoría que contrata el banco la encargada de realizarlos. Tus papeles van a seguir la siguiente ruta:

Pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniais Onerosas .

Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Inscripción en el Registro de la Propiedad. Para la inscripción de la compraventa y del préstamo hipotecario se necesita copia auténtica de la compraventa y la carta de pago de los impuestos.

Cumplidos los trámites anteriores hay que actualizar en el Centro de Gestión Catastral la titularidad de la finca.

El vendedor deberá pagar el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (la plusvalía), que acudir al Ayuntamiento antes de 30 días para su abono.

Simulación y autoliquidación del Impuesto Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

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