Uso de cookies nas páxinas web do Concello de A Coruña

Nas páxinas web municipais utilizamos cookies propias e de terceiros para mellorar os nosos servizos mediante o análise dos seus hábitos de navegación. Se continúa navegando, consideramos que acepta o seu uso. Pode obter máis información, ou coñecer como cambiar a configuración, na nosa páxina de "Normas de uso"..

CMIX

O contrato de alugueiro

O contra de aluguer está regulado na Lei de Arrendamentos Urbanos ( ENLACE TEXTO CONSOLIDADO BOE). Neste apartado ofrecémosche un resumo sobre o que necesitas saber sobre o contrato de aluguer. Se queres unha información máis completa pica no menú lateral

  • A renda e outros gastos
  • A duración do aluguer
  • A fianza
  • Obras e reparacións
  • A venda a execución hipotecaria da vivenda alugada. A inscrición do contrato de aluguer no Rexistro da Propiedade para contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

A renda e outros gastos

A renda

A renda é o "prezo" do aluguer, a cantidade de diñeiro que paga o inquilino por ocupar a vivenda. Habitualmente o primeiro mes págase por anticipado, pero o arrendador non pode esixir o pago anticipado de máis dun mes.

A renda hai que pagala no momento, lugar e mediante o procedemento que acorden inquilino e propietario. Pero se non pactaron nada, debe pagarse mensualmente, dentro dos 7 primeiros días do mes, en metálico, e na vivenda arrendada. Sexa cal for a forma de pago o arrendador ten a obrigación de entregar un recibo ou xustificante de pago da renda, e o inquilino ten dereito a esixir ese recibo.

¿Pódenme subir a renda?

Sobre isto, tes que ter claro que:

  • Actualizar a renda non é o mesmo que subila. Actualizala é adaptala á subida anual de prezos. Só pode facerse na data en que se cumpra cada ano de vixencia do contrato
  • Subir a renda tamén é posible, no caso de que o arrendador realizase obras de mellora na vivenda arrendada (p.ex.: as obras de instalación de novas infraestruturas de telecomunicacións), e unha vez transcorridos:
    • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013: 5 anos desde a firma do contrato
    • Para contratos asinados a partir do 6 de xuño de 2013: 3 anos desde a firma do contrato

Outros gastos

¿Que son os gastos xerais?

O contrato pode incluír a obrigación de que o inquilino pague, ademais da renda, o que se denominan gastos xerais:

  • Gastos de comunidade de propietarios: a contía do importe anual dos gastos de comunidade deberá deberá constar no contrato. Só poderá actualizarse, e nunca nunha porcentaxe superior ao dobre daquel en que poida incrementarse a renda:
    • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013: anualmente durante os 5 primeiro anos desde a firma do contrato .
    • Para contratos asinados a partir do 6 de xuño de 2013: anualmente durante os 3 anos desde a firma do contrato
  • Tributos do inmoble (o IBI).

¿Que son os servizos individuais?

Son aqueles servizos que se dispensan a través de aparellos contadores, polo que se pode determinar exactamente o gasto feito: gas, auga, electricidade, teléfono. Estes gastos, naturalmente, ten que pagalos o inquilino.

A duración do aluguer

¿Canto dura o meu contrato?: a prórroga automática

A LAU, para protexer ao inquilino, establece unha duración mínima para o contrato, establecendo prórrogas automáticas anuais. Esta prórroga é automática, polo que se o inquilino quere seguir no piso, non ten que dicirlle nada ao arrendador. En cambio, se o inquilino quere irse da vivenda ao cabo do tempo pactado, terá que avisar ao arrendador polo menos 30 días antes da data prevista para o fin do contrato ou de calquera das súas prórrogas (para "avisar" ao arrendador de que non se vai a aplicar a prórroga automática). A duración mínima do contrato depende da data na que asinases o contrato:

  • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013

O contrato que dure menos de 5 anos pode prorrogarse de ano en ano ata chegar aos 5 anos de duración mínima. Se chegada a data de vencimiento do contrato, unha vez transcorridos como mínimo cinco anos de duración daquel, ningunha das partes notificase á outra, polo menos cun mes de antelación a aquela data, a súa vontade de non renovalo, o contrato prorrogarase obrigatoriamente por prazos anuais ata un máximo de tres anos máis, salvo que o arrendatario manifeste ao arrendador cun mes de antelación á data de terminación de calquera das anualidades, a súa vontade de non renovar o contrato.

  • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

Se chegada a data de vencimiento do contrato, ou de calquera das súas prórrogas, unha vez transcorridos como mínimo tres anos de duración daquel, ningunha das partes notificase á outra, polo menos con trinta días de antelación a aquela data, a súa vontade de non renovalo, o contrato prorrogarase necesariamente durante un ano máis.

Se non se quere renovar o contrato é bo facer o aviso por escrito e por un medio que deixe constancia do contido e a data en que se fixo: burofax, conduto notarial,telegrama...

Excepción á prórroga automática

A única excepción aplícase se consta expresamente no contrato que o arrendador vai necesitar a vivenda para si ou os seus familiares:

  • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013

Se antes de que pasen 5 anos para utilizala como vivenda permanente para si ou os seus familiares en primeiro grao de consanguinidad ou por adopción ou para o seu cónxuxe nos supostos de sentenza firme de divorcio ou nulidade matrimonial. Iso si, se pasasen tres meses sen ocupar a vivenda, o propietario deberá repoñer ao inquilino no uso e goce da mesma por un novo período de ata 5 anos, coa indemnización dos gastos que se lle ocasionaron, ou indemnizarlle, a elección do arrendatario, cunha cantidade igual ao importe da renda dos anos que quedaren ata completar 5.

  • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

Non procederá a prórroga obrigatoria do contrato se, unha vez transcorrido o primeiro ano de duración do mesmo, o arrendador comunica ao arrendatario que ten necesidade da vivenda arrendada para destinala a vivenda permanente para si ou os seus familiares en primeiro grao de consanguinidad ou por adopción ou para o seu cónxuxe nos supostos de sentenza firme de separación, divorcio ou nulidade matrimonial. A referida comunicación deberá realizarse ao arrendatario polo menos con dous meses de antelación á data na que a vivenda se vaia a necesitar e o arrendatario estará obrigado a entregar a leira arrendada no devandito prazo se as partes non chegan a un acordo distinto.

¿Que pasa se quero deixar a vivenda antes de que venza o prazo?

A isto chámaselle "desestimiento do contrato polo inquilino". Por moi duro que poida parecer, o certo é que o inquilino, nestes casos, está a incumprir a súa obrigación de habitar a vivenda polo tempo pactado.¿Que pasa entón?:

  • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013
    • Se o contrato era por máis de 5 anos: o inquilino pode dar por terminado o contrato se o contrato durou polo menos 5 anos, e comunícalle ao caseiro o desaloxo da vivenda con, polo menos, dous meses de antelación.
    • Se o contrato era por 5 anos ou menos: a lei non di nada, polo que se entende que está a incumprir unha obrigación, e o arrendador poderá esixirlle unha reclamación polos danos e prexuízos que o incumprimento lle cause.
  • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

    O arrendatario poderá desistir do contrato de arrendamento, unha vez que transcorresen polo menos seis meses, sempre que llo comunique ao arrendador cunha antelación mínima de trinta días. As partes poderán pactar no contrato que, para o caso de desistimiento, deba o arrendatario indemnizar ao arrendador cunha cantidade equivalente a unha mensualidade da renda en vigor por cada ano do contrato que reste por cumprir. Os períodos de tempo inferiores ao ano darán lugar á parte proporcional da indemnización.

    A fianza

    A fianza é unha cantidade de diñeiro en metálico que o inquilino ten que entregar ao arrendador ao celebrar o contrato de aluguer. Serve para asegurar que o inquilino vai cumprir coas súas obrigacións: pagar a renda, os gastos que lle correspondan e que vai coidar a vivenda e os seus aveños, non causando danos.

    A fianza é obrigatoria; non te podes librar dela. O seu importe, en principio, é dunha mensualidade, aínda que o certo é que a lei non prohibe expresamente que se fixe unha fianza superior.

    Cando o contrato de aluguer finaliza, e unha vez devoltas as chaves ao arrendador, este debe devolver a fianza ou o saldo restante no prazo dun mes. Se tarda máis, terá que abonar intereses.

    Tanto a Administración central como a maioría das Comunidades Autónomas han ditado normas sobre o depósito das fianzas. En Galicia, o arrendador ten que depositar a fianza na Oficina de Fianzas da Consellería de Vivenda e Solo.

    http://www.igvs.es/web/actuamos/505

    Obras e reparacións

    Obras de conservación

    Son as que hai que realizar necesariamente para a boa conservación da vivenda,e, de feito, se non se realizasen, a vivenda quedaría inservible, inhabitable (reparación de pingueiras, instalación eléctrica.. e todas as reparacións ordenadas pola lexislación ). Estas obras tenas que realizar o arrendador, sen dereito a elevar a renda. Este dereito é irrenunciable.

    ¿Que pasa se aviso ao meu caseiro de que hai que facer reparacións, e el négase?

    O inquilino non tería máis remedio que acudir aos tribunais solicitando que se realizasen as reparacións, ou pedir a resolución do contrato.

    ¿E se son reparacións urxentes? Por exemplo, unha fuga de auga nos canos que alaga unha vivenda veciña...

    Enténdese que son aquelas obras que non se poden atrasar ata o fin do contrato. No caso de reparacións urxentes o inquilino pode realizalas por el mesmo e logo pedir o seu importe ao propietario. Pero o inquilino ten obrigación de comunicar ao caseiro, canto antes, a necesidade de realizalas. Iso si, se o inquilino non pode usar a súa vivenda, ou se a obra dura máis de 20 días, ten dereito a que se lle diminúa a renda en proporción á parte da vivenda da que se vexa privado. Iso si, NUNCA SE PODE DEIXAR DE PAGAR A RENDA COMO MEDIO DE PRESIÓN PARA A REALIZACIÓN DAS OBRAS, polo menos mentres continúe no uso e goce da vivenda.

    ¿E as reparacións pequenas?

    As pequenas avarías ou reparacións polo uso normal da vivenda (cambios de enchufes, lámpadas,etc.) ten que facelas e pagalas o inquilino. E tamén lle corresponden as reparacións que sexan necesarias derivadas dun uso descoidado pola súa banda.

    Se necesitas saber máis sobre outro tipo de obras pica no pdf do menú lateral.

    A venda e a execución hipotecaria da vivenda alugada. A inscrición do contrato de aluguer no Rexistro da Propiedade para contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

    • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013

    O dereito de tenteo determina que o inquilino poida comprar a vivenda antes que ninguén. Para que poida facelo, é necesario que o propietario notifíquello fehacientemente, indicando o prezo e as demais condicións esenciais da venda: forma de pago, hipotecas, etc. Recibida a notificación, o inquilino ten un prazo de 30 días naturais para exercitar o dereito de tenteo. Se decide comprar a vivenda, ten que notificar a súa decisión ao propietario (xa sabes, por conduto notarial, burofax ...), e poñer á súa disposición o prezo.

    Non me interesa comprar a vivenda. ¿Que pasa comigo agora?

    • Se a duración do contrato era de cinco anos ou menos, o contrato dura cinco anos.
    • Se a duración do contrato era de máis de cinco anos, a cousa complícase un pouco:
      • Se o contrato non está inscrito no Rexistro da Propiedade, o comprador da vivenda non coñecía o aluguer; por elo, só se lle obriga a mantelo o tempo que falte para cumprir os cinco anos.
      • Se o contrato está inscrito no Rexistro da Propiedade, o comprador sabía que a vivenda estaba alugada, e por elo pasa a ocupar a posición do antigo comprador, de modo que o contrato segue como estaba ata que chegue a data de fin do mesmo.
    • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

    A última reforma da Lei de Arrendamentos Urbanos establece que os arrendamentos non inscritos no Rexistro da Propiedade non poidan fornecer efectos fronte a terceiros. Isto significa que o arrendatario que inscribe o seu contrato no Rexistro pode opoñelo a todos os adquirentes que reciban a leira da súa arrendador (Art. 13.1 e 14. 1 LAU). Polo feito de transmitirse a leira, ou ben cando o arrendador pérdea por execución forzosa ou outra causa das previstas na Lei, o arrendatario non se verá prexudicado e poderá antepoñer o seu dereito ao do adquirente.

    A LEI 4/2013, DE 4 DE XUÑO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN E FOMENTO DO MERCADO DO ALUGUER

    Onde estamos

    Centro Municipal de Información Xuvenil (CMIX)

    Fórum Metropolitano

    • R/ Río Monelos, s/n, 15006 A Coruña
    • Tel.: 981 184 294
    • Fax: 981 184 295
    • Email: cmix@coruna.es
    • Horario: De luns a venres, de 10 a 14 e de 17 a 20 h. Sábados, de 11 a 14 h.
    • Horario de verán: pechado os sábados.
    • Agosto: De luns a venres, de 09:30 a 14:30 h.
    • Servizo de orientación legal: De luns a xoves, de 17 a 20 h.
    • Concello da Coruña
      • Ayuntamiento de A Coruña | Concello da Coruña
      • Praza de María Pita, 1. 15001 A Coruña
      • 981 184 200 ou desde dentro do termo municipal ao teléfono de atención 010
    Tes un navegador demasiado antigo!

    Sentímolo pero o teu navegador é moi antigo para poder mostrar esta páxina. Debes de actualizalo ou usar un navegador compatible. Optimizamos esta web para Google Chrome, Mozilla Firefox, Safari e Microsoft Internet Explorer 10 ou superior. Instalar agora un navegador compatible

    ?