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El contrato de alquiler

El contra de alquiler está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos ( ENLACE TEXTO CONSOLIDADO BOE). En este apartado te ofrecemos un resumen sobre lo que necesitas saber sobre el contrato de alquiler. Si quieres una información más completa pincha en el menú lateral

  • La renta y otros gastos
  • La duración del alquiler
  • La fianza
  • Obras y reparaciones
  • La venta la ejecución hipotecaria de la vivienda alquilada. La inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para contratos posteriores al 6 de junio de 2013

La renta y otros gastos

La renta

La renta es el "precio" del alquiler, la cantidad de dinero que paga el inquilino por ocupar la vivienda. Habitualmente el primer mes se paga por anticipado, pero el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de un mes. 

La renta hay que pagarla en el momento, lugar y mediante el procedimiento que acuerden inquilino y propietario. Pero si no han pactado nada, debe pagarse mensualmente, dentro de los 7 primeros días del mes, en metálico, y en la vivienda arrendada. Sea cual sea la forma de pago  el arrendador tiene la obligación de entregar un recibo o justificante de pago de la renta, y el inquilino tiene derecho a exigir ese recibo.

¿Me pueden subir la renta?

Sobre esto, tienes que tener claro que:

  • Actualizar la renta no es lo mismo que subirla. Actualizarla es adaptarla a la subida anual de precios. Sólo puede hacerse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato
  • Subir la renta también es posible, en el caso de que el arrendador haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada (p.ej.: las obras de instalación de nuevas infraestructuras de telecomunicaciones), y una vez transcurridos:
    • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013: 5 años desde la firma del contrato
    • Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013: 3 años desde la firma del contrato

Otros gastos

¿Qué son los gastos generales?

El contrato puede incluir la obligación de que el inquilino pague, además de la renta, lo que se denominan  gastos generales:

  • Gastos de comunidad de propietarios: la cuantía del importe anual de los gastos de comunidad deberá deberá constar en el contrato. Sólo podrá actualizarse, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta:
    • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013: anualmente durante los 5 primero años desde la firma del contrato .
    • Para contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013: anualmente durante los 3 años desde la firma del contrato
  • Tributos del inmueble (el IBI). 

¿Qué son los servicios individuales?

Son aquellos servicios que se dispensan a través de aparatos contadores, por lo que se puede determinar exactamente el gasto hecho: gas, agua, electricidad, teléfono. Estos gastos, naturalmente, tiene que pagarlos el inquilino.

La duración del alquiler

¿Cuánto dura mi contrato?: la prórroga automática

La LAU, para proteger al inquilino, establece una duración mínima para el contrato, estableciendo prórrogas automáticas anuales. Esta prórroga es automática, por lo que si el inquilino quiere seguir en el piso, no tiene que decirle nada al arrendador. En cambio, si el inquilino quiere irse de la vivienda al cabo del tiempo pactado, tendrá que avisar al arrendador al menos 30 días antes de la fecha prevista para el fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas (para "avisar" al arrendador de que no se va a aplicar la prórroga automática). La duración mínima del contrato depende de la fecha en la que hayas firmado el contrato:

  • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013

El contrato que dure menos de 5 años puede prorrogarse de año en año hasta llegar a los 5 años de duración mínima. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

  • Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Si no se quiere renovar el contrato es bueno hacer el aviso por escrito y por un medio que deje constancia del contenido y la fecha en que se hizo: burofaxconducto notarial,telegrama...

Excepción a la prórroga automática

La única excepción se aplica si consta expresamente en el contrato que el arrendador va a necesitar la vivienda para sí o sus familiares:

  • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013

Si antes de que pasen 5 años para utilizarla como vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Eso sí, si pasaran tres meses sin ocupar la vivienda, el propietario deberá reponer al inquilino en el uso y disfrute de la misma por un nuevo período de hasta 5 años, con la indemnización de los gastos que se le hubieran ocasionado, o indemnizarle, a elección  del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta de los años que quedaren hasta completar 5.

  • Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

¿Qué pasa si quiero dejar la vivienda antes de que venza el plazo?

A esto se le llama "desestimiento del contrato por el inquilino". Por muy duro que pueda parecer, lo cierto es que el inquilino, en estos casos, está incumpliendo su obligación de habitar la vivienda por el tiempo pactado.¿Qué pasa entonces?:

  • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013
    • Si el contrato era por más de 5 años: el inquilino puede dar por terminado el contrato si el contrato ha durado al menos 5 años, y le comunica al casero el desalojo de la vivienda con, al menos, dos meses de antelación.
    • Si el contrato era por 5 años o menos: la ley no dice nada, por lo que se entiende que está incumpliendo una obligación, y el arrendador podrá exigirle una reclamación por los daños y perjuicios que el incumplimiento le cause. 
  • Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

La fianza

La fianza es una cantidad de dinero en metálico que el inquilino tiene que entregar al arrendador al celebrar el contrato de alquiler. Sirve para asegurar que el inquilino va a cumplir con sus obligaciones: pagar la renta, los gastos que le correspondan y que va a cuidar la vivienda y sus enseres, no causando desperfectos. 

La fianza es obligatoria; no te puedes librar de ella. Su importe, en principio, es de una mensualidad, aunque lo cierto es que la ley no prohibe expresamente que se fije una fianza superior. 

Cuando el contrato de alquiler finaliza, y una vez devueltas las llaves al arrendador, éste debe devolver la fianza o el saldo restante en el plazo de un mes. Si tarda más, tendrá que abonar intereses. 

Tanto la Administración central como la mayoría de las Comunidades Autónomas han dictado normas sobre el depósito de las fianzas. En Galicia, el arrendador tiene que depositar la fianza en la Oficina de Fianzas de la Consellería de Vivenda e Solo.

http://www.igvs.es/web/actuamos/505

Obras y reparaciones

Obras de conservación

Son las que hay que realizar necesariamente para la buena conservación de la vivienda,y, de hecho, si no se realizaran, la vivienda quedaría inservible, inhabitable (reparación de goteras, instalación eléctrica.. y todas las reparaciones ordenadas por la legislación ). Estas obras las tiene que realizar el arrendador, sin derecho a elevar la renta. Este derecho es irrenunciable.

¿Qué pasa si aviso a mi casero de que hay que hacer reparaciones, y él se niega? 

El inquilino no tendría más remedio que acudir a los tribunales solicitando que se realizasen las reparaciones, o pedir la resolución del contrato.

¿Y si son reparaciones urgentes? Por ejemplo, una fuga de agua en las cañerías que inunda una vivienda vecina...

Se entiende que son aquellas obras que no se pueden retrasar hasta el fin del contrato. En el caso de reparaciones urgentes el inquilino puede realizarlas por él mismo y luego pedir su importe al propietario. Pero el inquilino tiene obligación de comunicar al casero, lo antes posible, la necesidad de realizarlas. Eso sí, si el inquilino no puede usar su vivienda, o si la obra dura más de 20 días, tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado. Eso sí, NUNCA SE PUEDE DEJAR DE PAGAR LA RENTA COMO MEDIO DE PRESIÓN PARA LA REALIZACIÓN DE LAS OBRAS, al menos mientras continúe en el uso y disfrute de la vivienda.

¿Y las reparaciones pequeñas?

Las pequeñas averías o reparaciones por el uso normal de la vivienda (cambios de enchufes, bombillas,etc.) tiene que hacerlas y pagarlas el inquilino. Y también le corresponden las reparaciones que sean necesarias derivadas de un uso descuidado por su parte.

Si necesitas saber más sobre otro tipo de obras pincha en el pdf del menú lateral.

La venta y la ejecución hipotecaria de la vivienda alquilada. La inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para contratos posteriores al 6 de junio de 2013

  • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013

El derecho de tanteo determina que el inquilino pueda comprar la vivienda antes que nadie. Para que pueda hacerlo, es necesario que el propietario se lo notifique fehacientemente, indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la venta: forma de pago, hipotecas, etc. Recibida la notificación, el inquilino tiene un plazo de 30 días naturales  para ejercitar el derecho de tanteo. Si decide comprar la vivienda, tiene que notificar su decisión al propietario (ya sabes, por conducto notarial, burofax ...), y poner a su disposición el precio.

No me interesa comprar la vivienda. ¿Qué pasa conmigo ahora?

  • Si la duración del contrato era de cinco años o menos, el contrato dura cinco años.
  • Si la duración del contrato era de más de cinco años, la cosa se complica un poco:
    • Si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador de la vivienda no conocía el alquiler; por ello, sólo se le obliga a mantenerlo el tiempo que falte para cumplir los cinco años.
    • Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador sabía que la vivienda estaba alquilada, y por ello pasa a ocupar la posición del antiguo comprador, de modo que el contrato sigue como estaba hasta que llegue la fecha de fin del mismo.
  • Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos no inscritos en el Registro de la Propiedad no puedan surtir efectos frente a terceros. Esto significa que el arrendatario que inscribe su contrato en el Registro puede oponerlo a todos los adquirentes que reciban la finca de su arrendador (Art. 13.1 y 14. 1 LAU). Por el hecho de transmitirse la finca, o bien cuando el arrendador la pierde por ejecución forzosa u otra causa de las previstas en la Ley, el arrendatario no se verá perjudicado y podrá anteponer su derecho al del adquirente.

LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER

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