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Ayuntamiento de A Coruña

CMIX

Concejalía de Igualdad, Bienestar Social y Participación Ciudadana

El contrato de alquiler

El contrato de alquiler está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este apartado te ofrecemos un resumen sobre lo que necesitas saber sobre el contrato de alquiler de acuerdo o a la normativa vigente en la actualidad y que se aplica a contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.  

La renta y otros gastos

La renta

La renta es el "precio" del alquiler, la cantidad de dinero que paga el inquilino por ocupar la vivienda. Habitualmente el primer mes se paga por anticipado, pero el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de un mes.

La renta hay que pagarla en el momento, lugar y mediante el procedimiento que acuerden inquilino y propietario. Pero si no han pactado nada, debe pagarse mensualmente, dentro de los 7 primeros días del mes, en metálico, y en la vivienda arrendada. Sea cual sea la forma de pago  el arrendador tiene la obligación de entregar un recibo o justificante de pago de la renta, y el inquilino tiene derecho a exigir ese recibo.

¿Me pueden subir la renta?

Sobre esto, tienes que tener claro que:

Actualizar la renta no es lo mismo que subirla. La actualización solo puede hacerse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato y tendrá como límite máximo el IPC, por lo que el arrendador no podrá establecer subidas superiores a dicho índice.

Subir la renta también es posible en el caso de que el arrendador haya realizado obras de mejora en la vivienda arrendada (p.ej.: las obras de instalación de nuevas infraestructuras de telecomunicaciones), pero:

  • Solo si han transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica y
  • en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Otros gastos

¿Qué son los gastos generales?

El contrato puede incluir la obligación de que el inquilino pague, además de la renta, lo que se denominan  gastos generales:

  • Gastos de comunidad de propietarios: la cuantía del importe anual de los gastos de comunidad deberá constar en el contrato. Sólo podrá actualizarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.
  • Tributos del inmueble (el IBI).

¿Qué son los servicios individuales?

Son aquellos servicios que se dispensan a través de aparatos contadores, por lo que se puede determinar exactamente el gasto hecho: gas, agua, electricidad, teléfono. Estos gastos, naturalmente, tiene que pagarlos el inquilino.

La duración del alquiler

¿Cuánto dura mi contrato?: la prórroga automática

La LAU, para proteger al inquilino, establece una duración mínima para el contrato, estableciendo prórrogas anuales automáticas. Así:

  • Si firmas un contrato de duración inferior  a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.
  • Si la propiedad del piso es de una persona jurídica la duración mínima del contrato será de siete años.

Esta prórroga es automática, por lo que si el inquilino quiere seguir en el piso, no tiene que decirle nada al arrendador. En cambio, si el inquilino quiere irse de la vivienda al cabo del tiempo pactado, tendrá que avisar al arrendador al menos 30 días antes de la fecha prevista para el fin del contrato o de cualquiera de sus prórrogas (para "avisar" al arrendador de que no se va a aplicar la prórroga automática).  Si no se quiere renovar el contrato es bueno hacer el aviso por escrito y por un medio que deje constancia del contenido y la fecha en que se hizo: burofax, conducto notarial, telegrama...

Excepción a la prórroga automática

La única excepción se aplica si consta expresamente en el contrato que el arrendador va a necesitar la vivienda para sí o sus familiares:

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

¿Qué pasa si quiero dejar la vivienda antes de que venza el plazo?

Podrás desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comuniques al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

La fianza

La fianza es una cantidad de dinero en metálico que el inquilino tiene que entregar al arrendador al celebrar el contrato de alquiler. Sirve para asegurar que el inquilino va a cumplir con sus obligaciones: pagar la renta, los gastos que le correspondan y que va a cuidar la vivienda y sus enseres, no causando desperfectos.

La fianza es obligatoria; no te puedes librar de ella. Su importe es de una mensualidad.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, pero en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es una persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Cuando el contrato de alquiler finaliza, y una vez devueltas las llaves al arrendador, éste debe devolver la fianza o el saldo restante en el plazo de un mes. Si tarda más, tendrá que abonar intereses.

En Galicia, el arrendador tiene que depositar la fianza en la Oficina de Fianzas de la Consellería de Vivenda e Solo

Obras y reparaciones

Obras de conservación

Son las que hay que realizar necesariamente para la buena conservación de la vivienda y, de hecho, si no se realizaran, la vivienda quedaría inservible, inhabitable (reparación de goteras, instalación eléctrica... y todas las reparaciones ordenadas por la legislación ). Estas obras las tiene que realizar el arrendador, sin derecho a elevar la renta. Este derecho es irrenunciable.

¿Qué pasa si aviso a mi casero de que hay que hacer reparaciones, y él se niega?

El inquilino no tendría más remedio que acudir a los tribunales solicitando que se realizasen las reparaciones, o pedir la resolución del contrato.

¿Y si son reparaciones urgentes? Por ejemplo, una fuga de agua en las cañerías que inunda una vivienda vecina...

Se entiende que son aquellas obras que no se pueden retrasar hasta el fin del contrato. En el caso de reparaciones urgentes el inquilino puede realizarlas por él mismo y luego pedir su importe al propietario. Pero el inquilino tiene obligación de comunicar al casero, lo antes posible, la necesidad de realizarlas. Eso sí, si el inquilino no puede usar su vivienda, o si la obra dura más de 20 días, tiene derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado. Eso sí, NUNCA SE PUEDE DEJAR DE PAGAR LA RENTA COMO MEDIO DE PRESIÓN PARA LA REALIZACIÓN DE LAS OBRAS, al menos mientras continúe en el uso y disfrute de la vivienda.

¿Y las reparaciones pequeñas?

Las pequeñas averías o reparaciones por el uso normal de la vivienda (cambios de enchufes, bombillas,etc.) tiene que hacerlas y pagarlas el inquilino. Y también le corresponden las reparaciones que sean necesarias derivadas de un uso descuidado por su parte.

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