La ruina constituye el reverso del deber de conservación de los inmuebles impuesto a los propietarios. En caso de que el inmueble se encuentre en la situación legal de ruina, el deber de conservación cesa y, en su lugar, el propietario está obligado a proceder a su derribo o, en su caso, a la rehabilitación del inmueble.

El expediente de declaración de ruina está regulado en el artículo 201 de la Ley 9/02 de la Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia que establece lo siguiente:

“Cuando alguna construcción o parte de ella estuviese en estado ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la declarará en situación de ruina y acordará la total o parcial demolición, previa tramitación del oportuno expediente contradictorio con audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera. “

Esta regulación se completa en los artículos 32 y ss del Reglamento de Disciplina Urbanística de Galicia y en Título IV de la Ordenanza de Conservación y Rehabilitación de inmuebles.

Básicamente, existen tres supuestos legales de ruina:  

• Ruina Económica: Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie construida que la existente, excluido el valor del suelo.
• Ruina física o técnica: Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales fundamentales, es decir, cuando aquellos no admiten consolidación o refuerzo y sea necesario sustituir dichos elementos en una extensión superior a un tercio de la totalidad de los mismos.
• Ruina urbanística: Cuando la adecuada conservación del edificio, requiera la realización de obras que no puedan ser autorizadas por encontrarse éste fuera de ordenación.

En casos especiales, puede declararse la ruina parcial del inmueble.
Si existiese urgencia y peligro en la demora, la ruina se tramita como ruina inminente.