A ruína constitúe o reverso do deber de conservación dos inmobles imposto aos propietarios. No caso de que o inmoble atópese na situación legal de ruína, o deber de conservación cesa e, no seu lugar, o propietario está obrigado a proceder á súa derriba ou, no seu caso, á rehabilitación do inmoble.

O expediente de declaración de ruína está regulado no artigo 201 da Lei 9/02 da Lei de Ordenación Urbanística e Protección do Medio Rural de Galicia que establece o seguinte:

“Cando algunha construción ou parte dela estivese en estado ruinoso, o concello, de oficio ou a instancia de calquera interesado, declararaa en situación de ruína e acordará a total ou parcial demolición, previa tramitación do oportuno expediente contraditorio con audiencia do propietario e dos moradores, salvo inminente perigo que o impedise. “

Esta regulación complétase nos artigos 32 e ss do Regulamento de Disciplina Urbanística de Galicia e en Título IV da Ordenanza de Conservación e Rehabilitación de inmobles.

Basicamente, existen tres supostos legais de ruína:

• Ruína Económica: Cando o custo das reparacións necesarias para devolver á construción ou edificación a estabilidade, seguridade, estanqueidad e consolidación estruturais ou para restaurar nela as condicións mínimas para facer posible o seu uso efectivo lexítimo, supere a metade do valor dun edificio ou construción de nova planta con similares características e igual superficie construída que a existente, excluído o valor do chan.
• Ruína física ou técnica: Cando o edificio presente un esgotamento xeneralizado dos seus elementos estruturais fundamentais, é dicir, cando aqueles non admiten consolidación ou reforzo e sexa necesario substituír devanditos elementos nunha extensión superior a un terzo da totalidade dos mesmos.
• Ruína urbanística: Cando a adecuada conservación do edificio, requira a realización de obras que non poidan ser autorizadas por atoparse este fóra de ordenación.

En casos especiais, pode declararse a ruína parcial do inmoble.
Se existise urxencia e perigo na demora, a ruína tramítase como ruína inminente.