Uso de cookies nas páxinas web do Concello de A Coruña

Nas páxinas web municipais utilizamos cookies propias e de terceiros para mellorar os nosos servizos mediante o análise dos seus hábitos de navegación. Se continúa navegando, consideramos que acepta o seu uso. Pode obter máis información, ou coñecer como cambiar a configuración, na nosa páxina de "Normas de uso"..

CMIX

O contrato de alugueiro

Pendente de modificación pola entrada en vigor do Real decreto-lei 21/2018, do 14 de decembro, de medidas urxentes en materia de vivenda e alugueiro. BOE núm. 304, de 18/12/2018

O contrato de alugueiro está regulado na Lei de arrendamentos urbanos (ligazón texto consolidado BOE). Neste apartado ofrecémosche un resumo sobre o que necesitas saber sobre o contrato de alugueiro. Se queres unha información máis completa preme no menú lateral:

  • A renda e outros gastos
  • A duración do alugueiro
  • A fianza
  • Obras e reparacións
  • A venda a execución hipotecaria da vivenda alugada. A inscrición do contrato de alugueiro no Rexistro da Propiedade para contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

A renda e outros gastos

A renda

A renda é o "prezo" do alugueiro, a cantidade de diñeiro que paga o inquilino por ocupar a vivenda. Habitualmente o primeiro mes págase por anticipado, pero a persoa arrendadora non pode esixir o pago anticipado de máis dun mes.

A renda hai que pagala no momento, lugar e mediante o procedemento que acorden as persoas inquilina e propietaria. Pero se non pactaron nada, debe pagarse mensualmente, dentro dos 7 primeiros días do mes, en metálico, e na vivenda arrendada. Sexa cal for a forma de pago, a persoa arrendadora ten a obriga de entregar un recibo ou xustificante de pago da renda, e a persoa inquilina ten dereito a esixir ese recibo.

Pódenme subir a renda?

Sobre isto, tes que ter claro que:

  • Actualizar a renda non é o mesmo que subila. Actualizala é adaptala á suba anual de prezos. Só se pode facer na data en que se cumpra cada ano de vixencia do contrato
  • Subir a renda tamén é posible, no caso de que a persoa arrendadora realizase obras de mellora na vivenda arrendada (p.ex.: as obras de instalación de novas infraestruturas de telecomunicacións), e unha vez transcorridos:
    • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013: 5 anos desde a sinatura do contrato
    • Para contratos asinados a partir do 6 de xuño de 2013: 3 anos desde a sinatura do contrato

Outros gastos

Que son os gastos xerais?

O contrato pode incluír a obriga de que a persoa inquilina pague, ademais da renda, o que se denominan gastos xerais:

  • Gastos de comunidade de propietarios: a contía do importe anual dos gastos de comunidade deberá constar no contrato. Só se poderá actualizar, e nunca nunha porcentaxe superior ao dobre daquela en que poida incrementarse a renda:
    • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013: anualmente durante os 5 primeiros anos desde a sinatura do contrato 
    • Para contratos asinados a partir do 6 de xuño de 2013: anualmente durante os 3 anos desde a sinatura do contrato
  • Tributos do inmoble (o IBI).

Que son os servizos individuais?

Son aqueles servizos que se dispensan a través de aparellos contadores, polo que se pode determinar exactamente o gasto feito: gas, auga, electricidade, teléfono. Estes gastos, naturalmente, ten que pagalos o inquilino.

A duración do alugueiro

Canto dura o meu contrato?: a prórroga automática

A LAU, para protexer a persoa inquilina, establece unha duración mínima para o contrato, e establece prórrogas automáticas anuais. Esta prórroga é automática, polo que se a persoa inquilina quere seguir no piso, non ten que dicirlle nada á arrendadora. En cambio, se o/a inquilino quere irse da vivenda ao cabo do tempo pactado, terá que avisar o/a arrendador/a polo menos 30 días antes da data prevista para o fin do contrato ou de calquera das súas prórrogas (para "avisar" a persoa arrendadora de que non se vai aplicar a prórroga automática). A duración mínima do contrato depende da data na que asinases o contrato:

  • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013

O contrato que dure menos de 5 anos pode prorrogarse de ano en ano ata chegar aos 5 anos de duración mínima. Se chegada a data de vencemento do contrato, unha vez transcorridos como mínimo cinco anos de duración daquel, ningunha das partes notificase á outra, polo menos cun mes de antelación a aquela data, a súa vontade de non renovalo, o contrato prorrogarase obrigatoriamente por prazos anuais ata un máximo de tres anos máis, salvo que a persoa arrendataria lle manifeste á arrendadora, cun mes de antelación á data de terminación de calquera das anualidades, a súa vontade de non renovar o contrato.

  • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

Se chegada a data de vencemento do contrato, ou de calquera das súas prórrogas, unha vez transcorridos como mínimo tres anos de duración daquel, ningunha das partes lle notificase á outra, polo menos con trinta días de antelación a aquela data, a súa vontade de non renovalo, o contrato prorrogarase necesariamente durante un ano máis.

Se non se quere renovar o contrato é bo facer o aviso por escrito e por un medio que deixe constancia do contido e a data en que se fixo: burofax, conduto notarialtelegrama...

Excepción á prórroga automática

A única excepción aplícase se consta expresamente no contrato que a persoa arrendadora vai necesitar a vivenda para si ou os seus familiares:

  • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013

Se antes de que pasen 5 anos para utilizala como vivenda permanente para si ou os seus familiares en primeiro grao de consanguinidade ou por adopción ou para o seu cónxuxe nos supostos de sentenza firme de divorcio ou nulidade matrimonial. Iso si, se pasasen tres meses sen ocupar a vivenda, a persoa propietaria deberá repoñer a inquilina no uso e goce dela por un novo período de ata 5 anos, coa indemnización dos gastos que se lle ocasionaron, ou indemnizala, a elección da persoa arrendataria, cunha cantidade igual ao importe da renda dos anos que quedaren ata completar 5.

  • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

Non procederá a prórroga obrigatoria do contrato se, unha vez transcorrido o primeiro ano de duración del, a persoa arrendadora lle comunica á arrendataria que ten necesidade da vivenda arrendada para destinala a vivenda permanente para si ou os seus familiares en primeiro grao de consanguinidade ou por adopción ou para o seu cónxuxe nos supostos de sentenza firme de separación, divorcio ou nulidade matrimonial. A referida comunicación deberá realizárselle á persoa arrendataria polo menos con dous meses de antelación á data na que a vivenda se vaia necesitar e a arrendataria estará obrigada a entregar o predio arrendado no devandito prazo se as partes non chegan a un acordo distinto.

Que pasa se quero deixar a vivenda antes de que venza o prazo?

A isto chámaselle "desestimento do contrato pola persoa inquilina". Por moi duro que poida parecer, o certo é que a persoa inquilina, nestes casos, está a incumprir a súa obriga de habitar a vivenda polo tempo pactado. Que pasa entón?:

  • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013
    • Se o contrato era por máis de 5 anos: a persoa inquilina pode dar por terminado o contrato se o contrato durou polo menos 5 anos, e comunícalle á persoa caseira o desaloxo da vivenda con, polo menos, dous meses de antelación.
    • Se o contrato era por 5 anos ou menos: a lei non di nada, polo que se entende que está a incumprir unha obriga, e a persoa arrendadora poderá esixirlle unha reclamación polos danos e prexuízos que o incumprimento lle cause.
  • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

A persoa arrendataria poderá desistir do contrato de arrendamento, unha vez que transcorresen polo menos seis meses, sempre que llo comunique á persoa arrendadora cunha antelación mínima de trinta días. As partes poderán pactar no contrato que, para o caso de desistimento, deba a persoa arrendataria indemnizar a arrendadora cunha cantidade equivalente a unha mensualidade da renda en vigor por cada ano do contrato que reste por cumprir. Os períodos de tempo inferiores ao ano darán lugar á parte proporcional da indemnización.

A fianza

A fianza é unha cantidade de diñeiro en metálico que a persoa inquilina ten que lle entregar á arrendadora ao realizar o contrato de alugueiro. Serve para asegurar que a persoa inquilina vai cumprir coas súas obrigas: pagar a renda, os gastos que lle correspondan e que vai coidar a vivenda e os seus utensilios e non causar danos.

A fianza é obrigatoria; non te podes librar dela. O seu importe, en principio, é dunha mensualidade, aínda que o certo é que a lei non prohibe expresamente que se fixe unha fianza superior.

Cando o contrato de alugueiro finaliza, e unha vez devoltas as chaves á persoa arrendadora, esta debe devolver a fianza ou o saldo restante no prazo dun mes. Se tarda máis, terá que aboar intereses.

Tanto a Administración central como a maioría das comunidades autónomas ditaron normas sobre o depósito das fianzas. En Galicia, a persoa arrendadora ten que depositar a fianza na Oficina de Fianzas da Consellería de Vivenda e Solo.

http://www.igvs.es/web/actuamos/505

Obras e reparacións

Obras de conservación

Son as que hai que realizar necesariamente para a boa conservación da vivenda,e, de feito, se non se realizasen, a vivenda quedaría inservible, inhabitable (reparación de pingueiras, instalación eléctrica... e todas as reparacións ordenadas pola lexislación ). Estas obras tenas que realizar a persoa arrendadora, sen dereito a elevar a renda. Este dereito é irrenunciable.

Que pasa se aviso o meu caseiro ou a miña caseira de que hai que facer reparacións e se negan?

A persoa inquilina non tería máis remedio que acudir aos tribunais e solicitar que se realizasen as reparacións, ou pedir a resolución do contrato.

E se son reparacións urxentes? Por exemplo, unha fuga de auga nos canos que alaga unha vivenda veciña...

Enténdese que son aquelas obras que non se poden atrasar ata a fin do contrato. No caso de reparacións urxentes a persoa inquilina pode realizalas por ela mesma e logo pedirlle o seu importe á propietaria. Pero a persoa inquilina ten obriga de lle comunicar á persoa caseira, canto antes, a necesidade de realizalas. Iso si, se o/a inquilino/a non pode usar a súa vivenda, ou se a obra dura máis de 20 días, ten dereito a que se lle diminúa a renda en proporción á parte da vivenda da que se vexa privado/a. Iso si, NUNCA SE PODE DEIXAR DE PAGAR A RENDA COMO MEDIO DE PRESIÓN PARA A REALIZACIÓN DAS OBRAS, polo menos mentres continúe no uso e goce da vivenda.

E as reparacións pequenas?

As pequenas avarías ou reparacións polo uso normal da vivenda (cambios de enchufes, lámpadas etc.) ten que facelas e pagalas o/a inquilino/a. E tamén lle corresponden as reparacións que sexan necesarias derivadas dun uso descoidado pola súa banda.

Se necesitas saber máis sobre outro tipo de obras preme no pdf do menú lateral.

A venda e a execución hipotecaria da vivenda alugada. A inscrición do contrato de alugueiro no Rexistro da Propiedade para contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

  • Contratos anteriores ao 6 de xuño de 2013

O dereito de tenteo determina que o/a inquilino/a poida mercar a vivenda antes ca ninguén. Para que poida facelo, é necesario que o/a propietario/a llo notifique fidedignamente, e indique o prezo e as demais condicións esenciais da venda: forma de pago, hipotecas etc. Recibida a notificación, o/a inquilino/a ten un prazo de 30 días naturais para exercitar o dereito de tenteo. Se decide comprar a vivenda, ten que lle notificar a súa decisión ao/á propietario/a (xa sabes, por conduto notarial, burofax ...), e poñer á súa disposición o prezo.

Non me interesa comprar a vivenda. Que pasa comigo agora?

  • Se a duración do contrato era de cinco anos ou menos, o contrato dura cinco anos.
  • Se a duración do contrato era de máis de cinco anos, a cousa complícase un pouco:
    • Se o contrato non está inscrito no Rexistro da Propiedade, o/a comprador/a da vivenda non coñecía o alugueiro; por iso, só se lle obriga a mantelo o tempo que falte para cumprir os cinco anos.
    • Se o contrato está inscrito no Rexistro da Propiedade, o/a comprador/a sabía que a vivenda estaba alugada, e por iso pasa a ocupar a posición da antiga persoa compradora, de modo que o contrato segue como estaba ata que chegue a data de fin del.
  • Contratos posteriores ao 6 de xuño de 2013

A última reforma da Lei de arrendamentos urbanos establece que os arrendamentos non inscritos no Rexistro da Propiedade non poidan producir efectos fronte a terceiros. Isto significa que o/a arrendatario que inscribe o seu contrato no Rexistro pode opoñelo a todos os adquirentes que reciban o predio da súa persoa arrendadora (art. 13.1 e 14. 1 LAU). Polo feito de transmitirse o predio, ou ben cando o/a arrendador/a a perde por execución forzosa ou outra causa das previstas na lei, o/a arrendatario/a non se verá prexudicado/a e poderá antepoñer o seu dereito ao do/a adquirente.

A LEI 4/2013, DO 4 DE XUÑO, DE MEDIDAS DE FLEXIBLIZACIÓN E FOMENTO DO MERCADO DO ALUGUEIRO

Onde estamos

Centro Municipal de Información Xuvenil (CMIX)

Fórum Metropolitano

  • R/ Río Monelos, s/n, 15006 A Coruña
  • Tel.: 981 184 294
  • Fax: 981 184 295
  • Email: cmix@coruna.es
  • Horario: De luns a venres, de 10 a 14 e de 17 a 20 h. Sábados, de 11 a 14 h.
  • Horario de verán: pechado os sábados.
  • Agosto: De luns a venres, de 09:30 a 14:30 h.
  • Servizo de orientación legal: De luns a xoves, de 17 a 20 h.
  • Concello da Coruña
    • Ayuntamiento de A Coruña | Concello da Coruña
    • Praza de María Pita, 1. 15001 A Coruña
    • 981 184 200 ou desde dentro do termo municipal ao teléfono de atención 010
Tes un navegador demasiado antigo!

Sentímolo pero o teu navegador é moi antigo para poder mostrar esta páxina. Debes de actualizalo ou usar un navegador compatible. Optimizamos esta web para Google Chrome, Mozilla Firefox, Safari e Microsoft Internet Explorer 10 ou superior. Instalar agora un navegador compatible

?